Do obowiązków zamawiającego należy dokonanie odbioru robót budowlanych.

Problematyki sposobu i odbioru wykonanych robót budowlanych nie regulują przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - w skrócie „UsPrBud”. Przepisy te nie wskazują również, który z uczestników procesu budowlanego jest bezpośrednio obowiązany do odbioru wykonanych robót budowlanych. Z art. 18 ust. 1 pkt 4 UsPrBud wynika jedynie, że do obowiązków inwestora należy m. in. zapewnienie odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. 

O, ile w przypadku kierownika budowy, kierownika robót, projektanta oraz inspektora nadzoru inwestorskiego przez odpowiednie kwalifikacje zawodowe należy rozumieć uprawnienia budowlane udzielane w specjalnościach i specjalizacjach techniczno-budowlanych, o których mowa w UsPrBud oraz rozporządzeniu w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, to w przypadku osób, które będą dokonywały odbiorów częściowych i odbioru końcowego, odpowiednie kwalifikacje zawodowe należy rozumieć także nabytą wiedzę i posiadane doświadczenie w zakresie robót budowlanych. Przepisy UsPrBud nie wskazują bowiem, jakie kwalifikacje zawodowe należy posiadać do odbioru wykonanych robót budowlanych.

W praktyce nie ukształtował się jednolity pogląd co do podmiotów uprawnionych do odbiorów częściowych i odbioru końcowego wykonanych robót budowlanych.

Według pierwszego poglądu odbioru wykonanych robót budowlanych nie powinien dokonywać ustanowiony inspektor nadzoru inwestorskiego, ponieważ do jego podstawowych obowiązków należy sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania.

Według drugiego poglądu w przypadku, gdy ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest obligatoryjne, udział inspektora nadzoru inwestorskiego w czynnościach odbioru wykonanych robót budowlanych jest obligatoryjny.

Jeżeli natomiast nie ma obowiązku ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, udział w odbiorze wykonanych robót budowlanych osób mających uprawnienia budowlane zależy od inwestora. Ponieważ nie sprzeciwiają się temu przepisy UsPrBud w praktyce inspektor nadzoru inwestorskiego bierze udział w czynnościach związanych z przygotowaniem odbioru końcowego robót budowlanych oraz w czynnościach odbiorów częściowych i odbioru końcowego.

W praktyce przyjmuje się również, że właściwymi uprawnieniami do odbioru wykonanych robót budowlanych są uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi, ponieważ celem odbioru końcowego wykonanych robót budowlanych jest sprawdzenie zgodności wykonanych robót budowlanych w szczególności z warunkami pozwolenia na budowę, projektem budowlanym oraz przepisami UsPrBud i zawartą umową o roboty budowlane. 
Odbioru wykonanych robót budowlanych nie powinien dokonywać kierownik budowy lub kierownik robót. Ponieważ celem odbioru wykonanych robót budowlanych jest także sprawowanie zgodności wykonanych robót budowlanych m. in. z projektem budowlanym, a także i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej oraz ustalenie czy roboty budowlane zostały wykonane bez wad, w odbiorach częściowych oraz odbiorze końcowym wykonanych robót budowlanych powinien uczestniczyć kierownik budowy.

Z art. 22 pkt 9 UsPrBud wynika natomiast obowiązek zgłoszenia przez kierownika budowy obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczyć czynnościach odbioru oraz zapewnić usunięcie stwierdzonych wad. W praktyce istnieje natomiast pogląd, że osoba upoważniona do odbiorów częściowych i odbioru końcowego wykonanych robót budowlanych nie powinna pełnić w czasie realizacji robót budowlanych jakichkolwiek samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Pogląd taki nie znajduje natomiast uzasadnienia w przepisach UsPrBud.

W braku odmiennego postanowienia umowy zamawiający obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 k.c.). Art. 654 k.c. określa obowiązek przyjmowania wykonanych częściowo robót - odbiorów częściowych. Obowiązek dokonywania odbiorów częściowych jest naturalium negotii umowy o roboty budowlane. Z obowiązkiem zamawiającego do dokonywania odbiorów częściowych skorelowane jest uprawnienie wykonawcy do żądania przyjęcia wykonanych częściowo robót. Inwestor ma możliwość odmowy przyjęcia odbioru częściowego, ze względu na swój uzasadniony interes tylko wtedy, gdy zastosowanie art. 654 K.c. zostało wyłączone w umowie. W takiej bowiem sytuacji w braku odmiennego postanowienia umownego zastosowanie będzie mieć norma ogólna wynikająca z art. 450 K.c. Roszczenie wykonawcy o dokonanie odbioru częściowego powstaje z chwilą ukończenia części robót budowlanych. 

Zgodnie z art. 654 k.c. wskutek dokonania odbioru częściowego przez inwestora (zamawiającego) wymagalne staje się roszczenie wykonawcy o zapłatę odpowiedniej części wynagrodzenia. Odbiór częściowy nie wywołuje żadnych innych skutków prawnych, chyba że zostaną one określone w umowie o roboty budowlane.
Wskazany w art. 654 k.c. skutek odbioru częściowego w postaci wymagalności odpowiedniej części wynagrodzenia powstaje niezależnie od sposobu określenia wysokości wynagrodzenia, a w szczególności niezależnie od tego, czy wynagrodzenie ma charakter ryczałtowy, czy kosztorysowy. W przypadku gdy wynagrodzenie ma charakter ryczałtowy określenie jego odpowiedniej części, która staje wymagalna wskutek odbioru częściowego, może nastręczać trudności, strony powinny wskazać w umowie o roboty budowlane, jaka część wynagrodzenia staje się wymagalna wskutek dokonania kolejnych odbiorów częściowych. 

Jeżeli inwestor bez uzasadnionego powodu odmawia dokonania odbioru częściowego dopuszcza się zwłoki.
Uzasadnionym powodem stanowiącym podstawę do odmowy dokonania odbioru częściowego mogą być w szczególności wady wykonanych robót budowlanych lub wykonanie ich w sposób sprzeczny z umową.
Poglądy orzecznicze i komentatorskie wskazują, że wykonanie umowy o roboty budowlane poprzez zaofiarowanie zamawiającemu jej przedmiotu ma miejsce wtedy gdy nastąpiło wykonanie robót określonych w umowie w takim kształcie, iż spełnia ono cechy zamówienia, co oznacza taka postać, ilość i jakość, że może ono zostać wykorzystane do celów, które przyświecały zamawiającemu (inwestorowi).

Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania. Jedynie w sytuacji gdy przedmiot umowy będzie mógł być zakwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania istnieją podstawy do odmowy odbioru. Brak jest podstaw do utożsamiania sytuacji gdy roboty budowlane nie zostały wykonane z sytuacją gdy są one dotknięte wadami, w tym nieistotnymi. 

Podstawową przesłanką odpowiedzialności wykonawcy budowlanego z tytułu rękojmi jest istnienie wady (art. 556 k.c.). Wykonawca może przy tym niewątpliwie wykazywać faktyczną datę zakończenia robót wszystkimi dokumentami, które dany fakt potwierdzają, nie tylko i wyłącznie protokołem odbioru końcowego robót (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., I ACa 1577/14).