Na podstawie umowy o roboty budowlane wykonawca zobowiązany jest do wykonania obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz do oddania tak wykonanego obiektu inwestorowi, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz - na etapie zakończenia inwestycji - do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Zgłoszenie do odbioru przez wykonawcę robót budowlanych, które spełniają cechy zamówienia określone w umowie, chociaż zawierają pewne wady lub braki, prawie zawsze rodzi po stronie inwestora obowiązek odebrania wykonanych robót. Przepis art. 647 k.c. stanowi bowiem o odbiorze robót, a nie o „bezusterkowym” odbiorze robót.

Przez wykonanie robót budowlanych rozumieć należy taką sytuację, gdy roboty zostały wykonane zgodnie z zakresem przedmiotowym umowy, na co nie ma wpływu ewentualne posiadanie przez te roboty nieistotnych wad, usterek i niedoróbek (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18 października 2012 r., I ACa 1046/12).

Odmowa odbioru robót znajduje uzasadnienie tylko w przypadku, gdy przedmiot umowy o roboty budowlane będzie wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 r., II CSK 476/12). Inwestor (zamawiający) obowiązany jest zatem dokonać odbioru robót budowlanych, chociażby te roboty zostały wykonane wadliwie, chyba że wady obiektu są na tyle istotne, że nie pozwalają przyjąć, że wykonawca w ogóle wykonał dzieło stanowiące przedmiot umowy. O niewykonaniu robót budowlanych nie można mówić, jeżeli wykonawca wykonał roboty, lecz są one wadliwe. Decydujące znaczenie ma charakter wad. Z niewykonaniem umowy o roboty budowlane mamy do czynienia wówczas, gdy roboty budowlane nie zostały wykonane w ogóle bądź gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia normalne wykorzystanie rezultatu robót lub odbiera im cechy wyraźnie oznaczone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość.

Czynność odbioru obiektu budowlanego jest czynnością jednostronną i obowiązkiem inwestora, do którego powinien on przystąpić po zakończeniu robót i przedstawieniu ich do odbioru. Celem dokonania odbioru robót jest potwierdzenie ich wykonania co do zakresu, jakości oraz tego czy zostały one wykonane zgodnie z umową o roboty budowlane. Odbiór robót budowlanych ma istotne znaczenie w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane, skoro potwierdza wykonanie robót budowlanych, stanowiąc tym samym podstawę do zapłaty umówionego wynagrodzenia lub też wskazuje na niewykonanie lub nienależyte wykonanie obiektu poprzez stwierdzenie istnienia wad. W przypadku stwierdzenia istnienia wad obiektu odbiór otwiera ewentualną drogę do odpowiedzialności wykonawcy za ujawnione wady i w ten sposób wyznacza początkowy bieg terminów właściwych dla odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Stwierdzenie występowania wad robót powinno znaleźć odzwierciedlenie w protokole odbioru, łącznie ze wskazaniem tego w jaki sposób i wedle jakich standardów wady te mają zostać usunięte. Protokół odbioru może też zawierać konkretne inne ustalenia, między innymi odnoszące się do kwestii obniżenia wynagrodzenia wykonawcy.

Obowiązku inwestora obioru robót nie można zatem sprowadzać do sytuacji, w której odebranie ma dotyczyć wyłącznie obiektu całkowicie wolnego od wad. Przyjęcie, że każde odstępstwo od takiego idealnego stanu dawałaby inwestorowi prawo odmowy odebrania obiektu pozostawałoby w sprzeczności z naturą zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane i naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą. W takim przypadku wykonawca pozostawałby w niepewności co do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków. Inwestor może bowiem skutecznie dochodzić usunięcia stwierdzonych wad (zob. wyroki Sąd Najwyższego z dnia 5 marca 1997 r., II CKN 28/97, z dnia 30 października 2002 r., V CKN 1287/00, z dnia 8 stycznia 2004 r., I CK 24/03, z dnia 22 czerwca 2007 r., V CSK 99/07, z dnia 9 września 2011 r., I CSK 696/10). Jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych zamawiający jest zobowiązany do ich odbioru, chyba że przedmiot zamówienia będzie mógł być uznany, jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą istotne (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2009 r., II CSK 61/09).

Ujawnienie wad robót budowlanych nie wpływa na obowiązek inwestora dokonania odbioru robót zgodnie z art. 647 k.c., a jedynie z tą chwilą inwestor nabywa uprawnienia z tytułu rękojmi przewidziane w art. 637 i art. 638 k.c. (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 1997 r., II CKN 28/07, z dnia 8 stycznia 2004 r., I CK 24/03 i z dnia 12 czerwca 2007 r., V CSK 99/07). Inwestor ma obowiązek odbioru obiektu budowlanego wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, natomiast strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od braku jakichkolwiek usterek. Umowa o roboty budowlane określa warunki przedmiotowo istotne i umowa spełniająca je podlega przede wszystkim przepisom tego działu. Należy do nich wykonanie obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, dopuszczającymi pewien margines odstępstw. Nie można uznać, że każde odstępstwo od stanu idealnego dawałaby prawo inwestorowi odmowy odbioru obiektu. Takie postanowienia byłyby sprzeczne z naturą zobowiązania do wybudowania obiektu budowlanego i wskutek tego nieważne.

Rozróżnienie wad istotnych od nieistotnych jest ważne, ponieważ rzutuje na ocenę wykonania lub niewykonania robót. W wyroku z dnia 21 marca 2014 r., I ACa 842/13, Sąd Apelacyjny w Białymstoku zwróciła uwagę, że jakość wykonanych robót ma istotne znaczenie dla ustalenia, czy doszło do wykonania przez wykonawcę zobowiązania umownego, czy roboty zostały wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną, a ich rezultat nadaje się do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem, czy też dotknięte są one tego rodzaju wadami, które wyłączają ich funkcjonalność, przydatność i wykorzystanie zgodnie z celem umowy. W ocenie Sądu samo stwierdzenie wad robót przy ich odbiorze nie w każdym wypadku powodować będzie skutki niewykonania zobowiązania, a co za tym idzie niepowstania związanego z nim zobowiązania wzajemnego zapłaty wynagrodzenia. Z niewykonaniem zobowiązania mamy do czynienia wówczas, gdy objęte umową świadczenie nie zostanie w ogóle spełnione albo nie zawiera ono cech konstytutywnych, charakteryzujących dany rodzaj świadczenia. Na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna) Pozostałe wady, świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Wady nieistotne oznaczają wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, rzutując na uprawnienie inwestora, który może domagać się ich usunięcia w wyznaczonym w tym celu terminie lub obniżenia wynagrodzenia (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 1998 roku, I CKN 520/97, z dnia 8 stycznia 1999 roku, I CKN 957/97, z dnia 14 lutego 2007 roku, II CNP 70/06).