Stosownie do 647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowanie robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. 

Z powyższego przepisu wynika, iż jednym z podstawowych obowiązków zamawiającego jest dokonanie odbioru wykonanych przez wykonawcę robót. W sytuacji, zatem, gdy obiekt zostanie wykonany zgodnie z projektem, obowiązującymi przepisami i sztuką budowlaną oraz gdy zostanie wydana pozytywna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, to w przypadku zgłoszenia obiektu do odbioru zamawiający winien do niego przystąpić. 
Gdy natomiast w toku odbioru zostaną ujawnione nieistotne wady (usterki), które nie wpływają na możliwość użytkowania obiektu i są możliwe do ich niezwłocznego usunięcia, nie powinno to uniemożliwiać odbioru obiektu, zwłaszcza, gdy jest możliwe przejęcie obiektu i jego wykorzystywanie zgodnie z jego celem. Zamawiający powinien w takim przypadku dokonać obioru i zakreślić termin na ich usunięcie. 

Trudno, w sytuacji bardzo dużych obiektów i o dużej ich wartości, jak objęty przedmiotowym zamówieniem, przyjąć, aby w sytuacji, gdy obiekt jest w stanie umożliwiającym jego wykorzystywanie zgodnie z przeznaczeniem, z powodu drobnych usterek, niewpływających w żadnej mierze na możliwość korzystania z niego zgodnie z jego przeznaczeniem (np. w sytuacji usterkowego osadzenia drzwi do pomieszczenia gospodarczego, co nie uniemożliwia, ani ich otwierania i zamykania, ani wykorzystania tego pomieszczenia zgodnie z przeznaczeniem i jest znikomej wartości na tle całego zamówienia) i np. obiekt zostanie przejęty do użytkowania, co jest częstym zjawiskiem, odmówić racji wykonawcy, iż jest podstawa do jego odbioru końcowego.

Celem i zamiarem konstruowania stosunku prawnego powinno być bowiem wywiązanie się każdej ze stron z jej obowiązków kontraktowych, ukształtowanych z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa i celu wszczęcia postępowania o udzielenie zamówienia, którym jest wybudowanie obiektu służącego do założonych celów, w tym przypadku do prowadzenia działalności leczniczej. W sytuacji, gdy obiekt taki zostanie wybudowany, powinien być odebrany od wykonawcy przez zamawiającego. Należy mieć na uwadze okoliczności związane z odbiorem i to, że o kwalifikacji poszczególnych wad do istotnych bądź nieistotnych decyduje zamawiający, zatem, jeżeli uzna, że chodzi o istotne wady nadające się do usunięcia, może odmówić odbioru do czasu ich usunięcia.

W wyroku z dnia 8 listopada 2019 r., KIO 2017/19, KIO 2027/19 Krajowa Izba Odwoławcza podzieliła stanowisko zaprezentowane w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 r. II CSK 476/12, w którym zostało m.in. stwierdzone, że w sytuacji gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych wykonanych zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej zamawiający jest zobowiązany do ich odbioru (art. 647 k.c.). W protokole z tej czynności stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń, co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany, jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.

Celem umowy jest wybudowanie obiektu, w którym ma być prowadzona działalność lecznicza, zatem zamiarem stron jest doprowadzenie do wybudowania takiego obiektu. Przygotowując i przeprowadzając postępowanie o udzielenie zamówienia, w tym sporządzając projekt umowy, jaka będzie obowiązywała przy jego realizacji, zamawiający powinien mieć na uwadze m.in. takie ustalenie reguł postępowania, które zapewni zachowanie uczciwej konkurencji i pozwoli mu na pozyskanie korzystnych ekonomicznie ofert, złożonych przez wykonawców działających w zaufaniu, iż zaoferowana przez nich cena pozwoli na zrealizowanie zamówienia zgodnie z potrzebami zamawiającego z zabezpieczeniem dla nich zysku.

Skoro celem zawarcia umowy o roboty budowlane jest wybudowanie określonego w projekcie technicznym budynku, co wiąże się z obowiązkiem wykonawcy do jego należytego wykonania, z którym związany jest obowiązek zamawiającego jego odbioru i zapłaty wynagrodzenia, to uznanie, iż taki formalny odbiór będzie mógł mieć miejsce po usunięciu nawet najdrobniejszych usterek, w żaden sposób niewpływających na możliwość z niego korzystania i przesuwania w czasie spisania protokołu końcowego, także np. w sytuacji gdy nastąpiło przejęcie budynku, zawiera się w ograniczeniach swobody umów, o których mowa w ww. przepisie. Podnoszona przez zamawiającego okoliczność, iż strony mogą mieć różne stanowisko co do istotności ewentualnych wad nie zmienia ww. oceny.
 
Wyrok z dnia 8 listopada 2019 r., KIO 2017/19, KIO 2027/19